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契約までに知っておきたいこと

知っておきたい
契約までの5ステップ

住みたいお部屋が決まったら、不動産会社に入居の意志を示し、申込・契約手続きへと進みます。

  1. 見学

    複数候補を見学して他と見比べ、自分にぴったりのお部屋を決定します。

  2. 申込

    入居の意志を示し「申込書」に必要事項を記入します。

  3. 入居審査

    支払能力があるかどうかなど、契約前に確認があります。

  4. 重要事項
    説明

    対象となる物件の仕様や契約の詳細確認をする大事なものです。

  5. 契約

    必要な書類などを用意して「重要事項説明」を受けて「契約」に至ります。

確認しよう!申込〜契約までの費用や必要書類

はじめての賃貸借契約では、必要になる書類が揃っていないことで手続きが止まってしまうケースも少なくありません。事前に、何をいつまでに準備するのかを確認しておくことで、スムーズに契約を進めることができます。

申込、契約に必要な費用

申込時や、契約時に、いくら費用がかかるのかを確認します。合わせて、支払い方法や期日についても確認しておくとよいでしょう。

一般的な必要費用の一例 申込金(預り金)、礼金(入館金)、敷金(保証金)、仲介手数料、損害保険料
詳しくはこちら

申込、契約に必要な書類

申込書や契約書のほか、審査のための収入証明や公的な書類の提出を求められる場合がほとんどです。

一般的な必要書類の一例 借主の住民票、連帯保証人の住民票、印鑑証明(※保証会社を利用する場合は不要)
預り金を支払う時は「預り証」をもらおう!

預り金とは、入居の意志表示として不動産会社などに一時的に支払うお金のことで、申込金、手付金、内金などとも呼びます。このお金は法的に支払わなければいけないものではなく、また、支払ったからといって入居審査が通るわけでもありません。このお金は、あくまで一時的に預けるもので、契約が成立しない場合は返金されるべきものです。
なお、預り金を支払う場合は「預り証」を必ずもらいましょう。

賃貸借契約を結ぶって、一体どういうこと?

契約とは「貸主」と「借主」とがある一定のルール(法律、慣習)内で条件を取り決めそれを互いに守っていく義務が生じる関係性です。
では賃貸借契約にはどのような取引パターンがあるのか、具体的に見てみましょう。

賃貸借契約の基本的な関係

進学を控えた新生活のお部屋を探すことになる高校生の皆さんは「借主」になります。
契約を結ぶ(借りる)ことで、借主は家賃を支払い、貸主は住宅を貸すという義務が生じます。

連帯保証人の代わりを果たす「保証人代行」サービスの仕組み

「保証人代行」サービスを提供する保証人代行会社は、貸主と借主の間に立って連帯保証人の代わりを果たします。 借主は保証人代行会社に保証料を支払うことで、連帯保証人を立てなくても部屋が借りられる仕組みになっているのです。

取引態様の種別

不動産広告上でも出てくる「取引態様」。貸主、代理、仲介(媒介)などと書かれていますが、それぞれの意味合いをご存じでしょうか。取引態様は借主である高校生の皆さんにも影響します。

貸主

貸主と直接賃貸借契約を結ぶ取引形態です。
不動産会社が介在しないため、仲介手数料がかかりません

代理

貸主から契約する権限を与えられ代理人として借主と契約します。
原則として仲介手数料が発生します。手数料は貸主が負担することが多いですが事前に確認しておきましょう。

仲介(媒介)

最も一般的で、貸主と借主の間に入って、取引が成立するよう取り計らいます。
契約が成立すれば仲介手数料を支払う必要があります。

POINT

「貸主」物件の場合、貸主が自ら募集広告を出し、皆さんに直接お部屋を紹介している場合が多いので、その物件について非常に詳しい場合が多いです。

賃貸借契約に関わるお金用語集

どのような態様であれ、お部屋を借りる契約を結ぶと家賃、管理費など色々な費用がかかってきます。
どういった名目でかかる費用なのか、一つひとつチェックしていきましょう。

契約時

礼金(入館金) 貸主に支払うお金です。原則として返金される敷金や保証金とは異なり、契約終了時に返金はされません。もともと関東地方の商習慣でしたが、全国的なものとなっています。賃料の1〜2ヶ月分が目安です。
敷金(保証金) 賃料の不払いや、借主の故意過失による建物の損傷に対する修繕費用の担保として、貸主に預けるお金です。契約終了時には、上記金額を差し引いた額が返金されます。地域やお部屋により異なりますが、礼金と同じく賃料の1〜2ヶ月分が目安です。
仲介手数料 お部屋を紹介してくれた不動産会社に対して紹介料として支払うお金です。
法律で「家賃の1か月分(税別)」が上限とされています。
損害保険料 お部屋にかける損害保険(火災や水漏れ)の保険料です。保険の加入が賃貸借契約の条件となっていることが一般的です。損害保険は、借主自身のため、貸主のため、お隣さんのためという役割があります。無保険とならないよう、しっかり加入しましょう。

月々

家賃(賃料) 賃貸借契約上の居室を使用する対価として貸主に支払うお金です。
家賃や賃料と呼ばれ、通常1ヶ月毎の金額で設定・表示されます。
管理費(共益費) 建物を管理運営するための費用として貸主に支払うお金です。具体的には共用部の日常・定期清掃、エントランスや共用廊下の電気代、エレベーターの保守などの費用です。
電気、ガス、水道代 借主が各電気、ガス、水道会社と直接契約して支払います。固定費として家賃に含まれている場合もあります。また、電力自由化に伴い、借主の選択肢も広がっています。

更新時

更新料 契約を継続(更新)する時に貸主に支払うお金です。以前は関東や京都で多い商習慣でしたが、最近は全国展開する不動産会社の影響で、地域に関係なく更新料がある物件も増えてきています。
更新事務手続料 契約の継続(更新)手続きのために、主に管理会社に支払う料金です。更新料とは別のため注意が必要です。
損害保険料 契約を継続(更新)する場合、損害保険も更新が必要です。お部屋は更新したのに保険は忘れた!なんてことにならないよう、しっかり保険も更新しましょう。無保険の状態は非常に危険です。万が一、火災や水漏れが発生した場合、高額な請求を受ける可能性があります。

退去時

原状回復費 借主の居住、使用により発生した建物の価値の減少のうち、借主の故意・過失、不注意、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧するために行う工事費として、貸主に支払うお金です。
ハウスクリーニング代 退去時の原状回復費以外にかかる借主負担の清掃費用を指します。単身者用の居室の場合、30,000円〜45,000円程度が一般的ですが、広さや室内設備によっては金額に幅があります。契約書の条文や特約などで定められている場合があるので、申込や契約時に確認しましょう。
消費税がかかるもの、かからないもの、非課税品目は何と何?

広告を見ながら、不動産会社に確認をしましょう。

非課税 敷金(保証金)、礼金(入館金)、家賃(賃料)、管理費(共益費)
課税 仲介手数料、IT利用料、保証委託料、食費、水道光熱費、鍵交換費用など

賃貸借契約締結前、ここに注目!

いざ契約まで進んだら、以下の事を忘れずに最終チェックしましょう。

その捺印、ちょっと待って!

賃貸借契約書に、貸主、借主の署名・捺印があれば、借主に不利な内容であれ、契約は締結されたことになります。「知らなかった」「気が付かなった」という言い逃れはできません。安易に署名・捺印をしないよう契約条件をしっかり確認するようにしましょう!

1. 賃料や管理費、契約期間中の支払いルールについて
月々支払う総額は?
賃料、管理費の他に毎月かかる費用がないか確認しましょう。
毎月の支払方法は?
振り込みか、手渡しか、確認しましょう。
2. 設備について
お部屋に付いている設備は?
エアコン、照明は付いているのか、などを確認しましょう。
購入しなくてはいけない家具は何かを確認しましょう。
3. 契約期間・更新について
入居はいつからできるの?
契約開始日当日より入居ができます。
契約金の入金や必要書類が全て揃っていることが前提です。
いつまで住めるの?
契約期間満了日まで住むことができます。
それ以降も住み続けたい場合は、所定の更新手続きをする必要があります。
更新料はかかりますか?
更新料や更新事務手数料の定めがある場合は、料金がかかります。
契約書に記載があるかきちんと確認しましょう。

見逃しがちな「解約」に注意!

契約期間の途中で解約はできるの?

上記の例は「2ヶ月前通知、解約日を3月5日とした場合」の流れです。
一般的な賃貸借契約では1ヶ月~3ヶ月の解約通知期間が設定されており、契約期間の途中でも解約できます。

見逃しがちな「特約」に注目!

退去時に「原状回復」が義務付けられていますが、これは「入居前の状態に戻す」というわけではなく、普通に暮らしていれば生じる程度の汚れは貸主が負担するのが原則(詳しくはこちら)。
しかし、原則以上の負担を入居者に求めた「特約」を設けているケースもあります。「退去時のクリーニング代は敷金から補てんする」などの記載がされています。この特約が納得できる内容になっているか必ず確認し、疑問点は不動産会社に質問しましょう。

クリーニング代の特約は一定の範囲で認められている!

クリーニングに関する特約についてもいろいろなケースがあり、修繕・交換などと含めてクリーニングに関する費用負担を義務付けるケースもあれば、クリーニングの費用に限定して借主負担であることを定めているケースがあります。
後者についても具体的な金額を記載しているものもあれば、そうでないものもあります。
クリーニング特約の有効性を認めたものとしては、契約の締結にあたって特約の内容が説明されていたことなどを踏まえ「契約終了時に、本件貸室の汚損の有無及び程度を問わず専門業者による清掃を実施し、その費用として2万5000円(税別)を負担する旨の特約が明確に合意されている」と判断されたもの(東京地方裁判所判決平成21年9月18日)があり、本件については借主にとっては退去時に通常の清掃を免れる面もあることやその金額も月額賃料の半額以下であること、専門業者による清掃費用として相応な範囲のものであることを理由に消費者契約法10条にも違反しないと判断しました。

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